Louer en meublé de tourisme dans une copropriété : lire le règlement, le vote à l'article 26, et ce que la résidence principale protège

Une copropriété peut interdire les meublés de tourisme dans deux cas : quand son règlement l’interdit déjà, ou quand l’assemblée générale vote cette interdiction à la majorité de l’article 26, soit la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Ce vote, ouvert par la loi Le Meur depuis le 21 novembre 2024, suppose que le règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, et il ne peut jamais viser la résidence principale du loueur. En dehors de ces cas, restreindre l’usage d’un appartement reste soumis à l’unanimité.

Trois textes, dans cet ordre

Un loueur en immeuble collectif relève de deux autorités à la fois. La mairie décide de la déclaration, de l’enregistrement et, le cas échéant, du changement d’usage ; ces démarches sont détaillées dans notre page sur la déclaration d’un meublé de tourisme en mairie. La copropriété, elle, décide de ce que l’on peut faire de son lot au regard du règlement. Une autorisation municipale ne vaut pas accord de la copropriété, et l’inverse non plus.

Côté copropriété, trois sources se superposent. Le règlement de copropriété fixe la destination de l’immeuble et les usages permis dans chaque lot. La loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi Le Meur, dit comment ce règlement peut être changé et à quelle majorité. La jurisprudence, enfin, dit si une location courte durée est une activité civile ou commerciale, question dont dépend l’application de nombreuses clauses.

L’ensemble des mesures de la loi Le Meur, au-delà de la copropriété, figure dans notre page sur la loi Le Meur mesure par mesure. On s’en tient ici à l’immeuble.

Lire son règlement : les quatre situations possibles

La première démarche est de relire le règlement de copropriété, en entier, et pas seulement l’article sur la destination. On y cherche quatre types de rédaction, qui ne produisent pas du tout les mêmes effets.

Ce que dit le règlement	Ce que la copropriété peut faire	Majorité ou voie
Règlement établi depuis le 21 novembre 2024	Il doit mentionner explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits : la réponse est écrite	Lecture du règlement
Clause d’habitation exclusivement bourgeoise	Invoquer la clause devant le juge, qui apprécie au cas par cas si la location en relève	Action en justice, sans vote
Clause interdisant toute activité commerciale dans les lots non commerciaux	Voter l’interdiction des meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales	Article 26 : majorité des copropriétaires et deux tiers des voix
Règlement silencieux, ou autorisant les activités professionnelles	Restreindre l’usage des lots privatifs	Unanimité

La mention obligatoire des règlements récents vient de l’article 8-1-1 inséré dans la loi de 1965. Elle ne s’applique qu’aux règlements établis depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur : les règlements plus anciens ne sont pas tenus de se mettre à jour.

La dernière ligne est souvent oubliée. La loi de 1965 interdit à l’assemblée générale, à quelque majorité que ce soit, d’imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance telles qu’elles résultent du règlement. Hors du cas prévu par la loi Le Meur, interdire la location touristique dans un immeuble qui la permettait suppose donc l’accord de tous.

La clause d’habitation bourgeoise ne tranche pas toute seule

Beaucoup de règlements anciens imposent une occupation « bourgeoise » des appartements. On distingue la clause exclusivement bourgeoise, qui écarte toute activité professionnelle, et la clause simple, qui tolère les professions libérales. Ces clauses sont souvent présentées comme une interdiction automatique d’Airbnb. La réalité est plus nuancée.

Par un arrêt du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-21.455), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait jugé qu’une activité de location meublée de courte durée, non accompagnée de services accessoires significatifs, n’avait pas de caractère commercial. Autrement dit, une location meublée courte durée n’est pas commerciale par nature : tout dépend des services fournis.

Pour se faire une idée de ce que sont des services para-hôteliers, le code général des impôts en donne une liste dans un autre contexte : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Un meublé remis par boîte à clés, sans ménage pendant le séjour ni petit déjeuner, en est éloigné. Une chambre d’hôtes, avec accueil et petit déjeuner, en est beaucoup plus proche.

Le juge regarde donc trois choses : la rédaction exacte de la clause, la destination de l’immeuble telle que le règlement la décrit, et la réalité de l’activité exercée. Une clause d’habitation bourgeoise est un argument pour la copropriété, pas une réponse garantie.

Le vote d’interdiction à l’article 26

C’est la principale nouveauté de la loi Le Meur pour les immeubles. Avant elle, interdire les meublés de tourisme dans un immeuble qui ne l’interdisait pas expressément supposait en pratique l’unanimité, rarement atteinte.

Depuis le 21 novembre 2024, l’article 26 de la loi de 1965 permet de modifier le règlement pour interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d’habitation, à trois conditions cumulatives :

1. Le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Sans cette clause préalable, le vote à l’article 26 n’est pas ouvert.
2. L’interdiction ne vise que les lots qui ne constituent pas une résidence principale, au sens de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, c’est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an.
3. La décision est prise à la majorité de l’article 26 : la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, et pas seulement des présents.

Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a jugé ces dispositions conformes à la Constitution par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. Il a retenu deux objectifs d’intérêt général : lutter contre les nuisances liées au développement des meublés de tourisme dans les immeubles, et contre la pénurie de logements disponibles à la location de longue durée.

Une difficulté d’interprétation demeure. La première condition renvoie à une clause qui interdit l’activité commerciale, alors que la Cour de cassation juge qu’une location meublée sans services n’est pas commerciale. Au moins une juridiction de première instance en a déduit que le vote ne peut produire effet que si la location présente réellement un caractère commercial, et la Cour de cassation ne s’est pas encore prononcée sur ce point. Pour un loueur visé par une résolution, c’est un point à faire examiner par un avocat avant l’assemblée, pas après.

Après le vote : publication, contestation, application

Une modification du règlement ne devient opposable aux acquéreurs futurs qu’après sa publication au service de la publicité foncière, comme toute modification du règlement de copropriété. Le syndic s’en charge après l’assemblée, par l’intermédiaire d’un notaire.

Le copropriétaire qui a voté contre, ou qui n’était ni présent ni représenté, dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai, la résolution est définitive, même si elle était contestable.

Étape	Qui agit	Délai ou condition
Inscription de la résolution à l’ordre du jour	Un copropriétaire ou le conseil syndical, par demande au syndic	Avant l’envoi de la convocation
Vote	Assemblée générale	Majorité de l’article 26
Notification du procès-verbal	Syndic	Aux opposants et aux défaillants
Contestation	Copropriétaire opposant ou défaillant	Deux mois après la notification
Publication	Syndic, par notaire	Condition d’opposabilité aux acquéreurs

Ce que la copropriété peut exiger, même sans interdiction

Même dans un immeuble où la location touristique est permise, le loueur n’est pas libre de tout. Trois obligations s’appliquent indépendamment de tout vote d’interdiction.

Informer le syndic. L’article 9-2, inséré par la loi Le Meur, impose au copropriétaire, ou au locataire autorisé à sous-louer, qui déclare un meublé de tourisme d’en informer le syndic. Celui-ci inscrit un point d’information sur l’activité de location touristique à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Il s’agit d’une information, pas d’une demande d’autorisation.

Respecter les parties communes. Fixer une boîte à clés sur une grille, une façade ou une rampe d’escalier revient à effectuer des travaux affectant les parties communes, qui supposent en principe l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25. De nombreux conflits d’immeuble partent de ce détail.

Répondre des troubles. Le copropriétaire répond du respect du règlement par ses occupants, y compris ses voyageurs : bruit, horaires, usage de l’ascenseur ou des locaux communs. Le syndicat peut agir contre lui sur ce fondement, quelle que soit la légalité de la location elle-même.

Avant de mettre un appartement en location

Pour un loueur en copropriété, l’ordre des vérifications est toujours le même. On relit le règlement et ses modificatifs publiés, on vérifie les procès-verbaux des trois dernières assemblées pour repérer une résolution en préparation, on informe le syndic dès la déclaration en mairie. Pour un acquéreur qui envisage de louer, ces documents se demandent avant la promesse de vente, pas après.

Une dernière précision de méthode : la loi Le Meur est récente, et la jurisprudence sur l’article 26 se construit encore. Cette page donne la règle telle qu’elle résulte des textes et des décisions citées au 29 septembre 2026. Une situation litigieuse relève du syndic, du conseil syndical ou d’un avocat en droit de la copropriété.