TVA d'un meublé de tourisme : exonérée en principe, à 10 % dès trois services para-hôteliers sur quatre

La location d’un meublé de tourisme est exonérée de TVA, et le loueur ne peut pas choisir de l’y soumettre. Elle devient imposable au taux de 10 % quand le loueur propose, en plus du logement, au moins trois des quatre services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison et réception de la clientèle. Même dans ce cas, aucune TVA n’est due tant que le chiffre d’affaires reste sous la franchise en base, fixée à 85 000 € pour l’hébergement.

La plupart des locations saisonnières restent donc hors TVA. La règle mérite pourtant d’être lue de près, parce que le critère porte sur les services proposés, et non sur ceux que les voyageurs consomment.

Le principe : une location meublée exonérée, sans option

L’article 261 D du code général des impôts exonère de TVA les locations de logements meublés à usage d’habitation. Le BOFiP le précise dès son premier paragraphe : l’exonération s’applique sans possibilité d’option. Un loueur ne peut donc pas facturer de TVA pour récupérer celle de ses travaux ou de son mobilier, comme le ferait une entreprise ordinaire.

Le classement en étoiles n’y change rien. Le BOFiP indique que le classement au sens du code du tourisme, ou l’immatriculation au registre du commerce, est sans incidence sur le régime de TVA. Un meublé 5 étoiles loué sans services reste exonéré ; un studio non classé avec services peut être imposable.

Cette exonération ne concerne que la TVA. Le loueur reste soumis à ses autres obligations : l’impôt sur le revenu, détaillé dans notre page pour déclarer les revenus d’un meublé de tourisme, la CFE au-delà de 5 000 € de recettes, et la collecte de la taxe de séjour.

L’exception para-hôtelière : trois services sur quatre

Le 4° b du même article fait une exception pour l’hébergement fourni dans le secteur hôtelier ou dans des secteurs ayant une fonction similaire. Le BOFiP en tire deux conditions cumulatives.

La première porte sur la durée : le loueur propose des séjours qui peuvent être, au choix du client, de trente nuitées au plus. C’est le cas de presque toutes les locations saisonnières. Un client qui réserve six semaines ne fait pas sortir le logement du régime.

La seconde porte sur les services. Le client doit avoir accès à au moins trois des quatre prestations suivantes, et le BOFiP précise ce que recouvre chacune.

Service	Ce qui le caractérise selon le BOFiP	Ce qui ne suffit pas
Petit-déjeuner	proposé par le loueur, dans le logement ou dans un local commun ; commande possible la veille, y compris auprès d’une boulangerie	conseiller des adresses, installer un distributeur de boissons
Nettoyage des locaux	fait avant le séjour, puis proposé régulièrement pendant le séjour ; un rythme hebdomadaire suffit	laisser du matériel de ménage au client
Linge de maison	draps et serviettes fournis au début du séjour, renouvellement régulier proposé ; un rythme hebdomadaire suffit	une laverie en libre-service sans renouvellement
Réception de la clientèle	accueil, orientation, information, même non personnalisés, en un lieu unique ou par un système électronique, pas forcément en permanence	une boîte à clés seule, sans accueil physique proposé en alternative

Ces services peuvent être inclus dans le prix ou optionnels et facturés à part. Il n’est pas exigé que le client les utilise. En revanche, ils doivent être réellement proposés, et le loueur doit pouvoir le prouver : annonce, livret d’accueil, affichage, échanges écrits avec le voyageur. Une conciergerie ou un autre prestataire peut les assurer pour le compte du loueur.

Lorsque les deux conditions sont réunies, la location devient imposable au taux réduit de 10 %, celui de l’hébergement hôtelier.

Ce qu’a changé la décision du Conseil d’État de novembre 2025

La version du BOFiP publiée en 2024 contenait une tolérance pour les séjours de moins d’une semaine : le nettoyage et le linge étaient réputés fournis dès lors qu’ils l’étaient avant l’arrivée du client. Par une décision n° 498267 du 12 novembre 2025, le Conseil d’État a annulé ces remarques des paragraphes 80 et 90, au motif qu’elles ajoutaient à la loi un automatisme qu’elle ne prévoit pas.

Le juge a en revanche validé le principe d’une appréciation selon la durée du séjour. Pour un week-end, un ménage et des draps propres à l’arrivée peuvent encore remplir les conditions ; ce n’est simplement plus une présomption. Le paragraphe 100 sur la réception est maintenu : un dispositif électronique peut valoir réception, à condition d’assurer un véritable accueil.

Pour le loueur, la conséquence pratique est simple. Le décompte des services se fait au regard de ce qui est effectivement proposé pour la durée des séjours vendus, et non d’une règle mécanique.

Trois situations courantes

Les cas ci-dessous appliquent la grille du BOFiP à des locations typiques. Ils ne remplacent pas l’analyse d’une situation précise, qui dépend du détail des services offerts.

Situation	Services proposés	Nombre	TVA sur la location
Appartement en ville, clés en boîte, draps fournis, ménage en fin de séjour	linge, éventuellement nettoyage	1 ou 2	exonérée
Gîte avec accueil des voyageurs à l’arrivée, linge fourni, ménage avant l’arrivée et sur demande chaque semaine	réception, linge, nettoyage	3	imposable à 10 %
Chambres d’hôtes avec petit-déjeuner, accueil et linge	petit-déjeuner, réception, linge	3 ou 4	imposable à 10 %

Le premier cas est celui de la majorité des meublés loués par une plateforme : sans réception au sens du BOFiP ni petit-déjeuner, la location reste exonérée. Le dernier est celui des chambres d’hôtes, qui réunissent ces services par nature et relèvent donc du champ de la TVA.

Imposable ne veut pas dire redevable : la franchise en base

Une location para-hôtelière entre dans le champ de la TVA, mais le loueur n’a rien à facturer ni à reverser tant qu’il bénéficie de la franchise en base. Le BOFiP le rappelle pour ces opérations, et Service Public Entreprendre donne les seuils applicables en 2026, inchangés par rapport à 2025.

Activité	Seuil de base, chiffre d’affaires de l’année précédente	Seuil majoré, année en cours
Ventes et hébergement	85 000 €	93 500 €
Prestations de services	37 500 €	41 250 €

L’hébergement relève de la première ligne. Au-delà de 85 000 € l’année précédente, le loueur devient redevable de la TVA au 1er janvier suivant ; s’il dépasse 93 500 € en cours d’année, il l’est dès le premier jour de dépassement.

Prenons un gîte para-hôtelier qui encaisse 40 000 € par an. Il reste sous la franchise et ne facture aucune TVA. Le même gîte à 95 000 € dans l’année dépasse le seuil majoré : à partir de ce jour, ses nuitées portent une TVA de 10 %, soit 10 € de TVA dans un séjour facturé 110 € toutes taxes comprises. En contrepartie, il peut déduire la TVA payée sur ses achats liés à l’activité.

La foire aux questions de l’administration fiscale insiste sur un point : le micro-BIC et la franchise de TVA sont indépendants. Le choix du régime d’imposition des revenus, expliqué dans notre page sur l’abattement d’un meublé de tourisme, ne dit rien de la TVA. Un loueur peut rester au micro-BIC tout en devant déclarer la TVA.

Avant d’ajouter un service

Ajouter un petit-déjeuner ou un accueil physique peut faire passer une location exonérée au-dessus de la barre des trois services. Sous la franchise, l’effet est nul. Au-dessus, le prix des nuitées doit intégrer 10 % de TVA, ou la marge baisse d’autant.

Le service ajouté change aussi la nature de l’activité au regard d’autres règles. Une activité para-hôtelière s’éloigne de la simple location meublée, ce qui compte, par exemple, face à un règlement de copropriété qui interdit l’activité commerciale, comme l’explique notre page sur le meublé de tourisme en copropriété. La déclaration de début d’activité et le numéro SIRET, eux, s’imposent à toute location meublée, avec ou sans TVA.

Ces règles sont générales. Pour un cas limite, en particulier une réception assurée uniquement à distance ou des services proposés par une conciergerie, le service des impôts des entreprises ou un expert-comptable peut confirmer le régime applicable.