Contrat de location saisonnière d'un meublé de tourisme : forme écrite, mentions obligatoires, arrhes ou acompte, dépôt de garantie et annulation

Une location saisonnière se conclut par un contrat écrit. L’article L324-2 du code du tourisme exige que toute offre ou tout contrat indique le prix demandé et un état descriptif des lieux, et Service-Public précise qu’il se signe en deux exemplaires. Le contrat fixe aussi la nature de l’avance, arrhes ou acompte, le montant et la restitution du dépôt de garantie, et les conditions d’annulation. Sans clause sur l’annulation, ce sont les règles légales qui jouent, et elles ne sont pas les mêmes selon le mot écrit sur le reçu.

Cette page décrit les règles applicables à un meublé de tourisme loué par un particulier, d’après le code du tourisme et la fiche F2045 de Service-Public, vérifiée le 20 août 2026. Elle ne remplace pas l’avis d’un professionnel du droit en cas de litige.

Ce que la loi impose : l’écrit, le prix, le descriptif

Le socle tient en une phrase de l’article L324-2 du code du tourisme : « Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux. » L’obligation porte donc dès l’offre, pas seulement sur le contrat signé.

Le meublé de tourisme se définit par trois conditions, rappelées par Service-Public : le client a l’usage exclusif du logement, il y séjourne pour une courte durée, à la journée, à la semaine ou au mois, et un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile. Au-delà, on sort de la location saisonnière.

Le logement doit en outre comporter un équipement minimal : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à congélation, vaisselle, ustensiles, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien. C’est cette liste que l’inventaire annexé au contrat permet de vérifier.

La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation ne régit pas ces séjours. Le contrat relève des règles générales du louage du code civil, des articles 1714 à 1751-1, et des dispositions propres au tourisme.

Les mentions à faire figurer dans le contrat

Service-Public liste les informations que le contrat doit indiquer. Le tableau les regroupe par fonction ; les lignes marquées « s’il existe » ne s’imposent que si l’élément existe dans votre location.

Rubrique	Ce qui doit apparaître
Parties	Nom et coordonnées du loueur et du client
Logement	Adresse ; descriptif des lieux (localisation, nombre de pièces, surface habitable) ; inventaire du mobilier ; équipements et services, comme le parking ou la piscine
Séjour	Durée de la location ; dates et heures d’arrivée et de départ
Prix	Prix de la location ; modalités de paiement, dont l’acompte ou les arrhes et le règlement du solde ; charges si elles ne sont pas incluses
Statut	Numéro d’enregistrement s’il existe, statut de loueur professionnel ou non professionnel, classement s’il existe
Sommes annexes	Montant prévisionnel de la taxe de séjour ; dépôt de garantie avec son mode et son délai de restitution ; rémunération de l’intermédiaire, par exemple une agence
Règles d’occupation	Assurance exigée du client ; nombre maximal d’occupants ; interdiction des animaux le cas échéant
Annulation	Conditions d’annulation de la réservation

Le prix est libre : aucun plafond ne s’applique, ni à la nuitée ni au séjour. La taxe de séjour, elle, est due par le voyageur dans le régime au réel et se présente à part ; son calcul est détaillé dans notre page sur la taxe de séjour d’une location saisonnière.

Le numéro d’enregistrement suit les règles de la commune, en attendant le téléservice national prévu par la loi Le Meur. Où en est la démarche, et quand le numéro s’impose, se lit dans notre guide de la déclaration d’un meublé de tourisme en mairie.

L’état descriptif, à remettre avant la signature

L’état descriptif est un document distinct du contrat. Service-Public indique que le loueur doit le remettre, avant la signature, au futur client qui le demande. Il doit contenir :

• l’adresse du meublé, le nom et les coordonnées du loueur ;
• la situation du logement dans la commune, par exemple la distance des commerces ;
• la description du logement, son mobilier et ses équipements ;
• le prix, les modalités de paiement, le montant de l’avance et du solde, et les charges si elles s’ajoutent ;
• s’ils existent, la taxe de séjour, le dépôt de garantie, le numéro d’enregistrement et le statut du loueur.

Pour un meublé classé, le descriptif suit en pratique le modèle de l’annexe 4 de l’arrêté du 2 août 2010 sur le classement des meublés de tourisme. La procédure et les critères du classement font l’objet de notre page sur le classement d’un meublé de tourisme.

Un descriptif exact protège d’abord le loueur. Le client qui trouve un logement non conforme à la description peut demander le remboursement, solliciter un conciliateur de justice, signaler le litige à la DGCCRF ou saisir le juge. Une photo flatteuse ou une surface arrondie vers le haut deviennent alors des pièces du dossier.

Arrhes ou acompte : le mot qui change tout à l’annulation

À la réservation, le loueur peut demander une partie du prix, sous forme d’arrhes ou d’acompte. Les deux mots ne sont pas interchangeables. Si le contrat ne règle pas l’annulation, Service-Public décrit les conséquences suivantes.

Qui annule	Somme versée = arrhes	Somme versée = acompte
Le client	Il perd les arrhes	Il doit la totalité du prix, sauf si le logement a été reloué
Le loueur	Il restitue le double des arrhes	Il rembourse et indemnise le préjudice du client
Force majeure	Remboursement du client, ou conservation par le loueur selon qui est empêché	Même règle

Les arrhes sont un prix du dédit : chacun garde la faculté de renoncer en payant ce prix, sur le modèle de l’article 1590 du code civil. L’acompte, lui, est un premier paiement d’un contrat ferme : personne ne peut s’en délier sans en supporter les conséquences.

Exemple. Une semaine à 840 €, réservée avec 250 € versés à la signature, est annulée par le client trois semaines avant l’arrivée. Si le contrat parle d’arrhes, le loueur garde 250 € et l’affaire s’arrête là. S’il parle d’acompte et que la semaine ne trouve pas preneur, le client reste en principe redevable des 840 €, dont 590 € encore à payer.

Le contrat peut fixer d’autres conditions d’annulation, par exemple un barème selon la date. La recommandation n° 94-04 de la Commission des clauses abusives, consacrée aux locations saisonnières, est la lecture utile avant de rédiger une clause sévère. Elle vise les contrats proposés par des professionnels, mais elle donne la mesure de ce qui passe pour déséquilibré au détriment du client.

Dépôt de garantie et état des lieux

Le loueur peut demander un dépôt de garantie, souvent appelé à tort caution, à la signature du contrat. Service-Public précise qu’il peut l’encaisser. Aucun texte n’en fixe le montant pour un meublé de tourisme : c’est le contrat qui le détermine, avec son mode et son délai de restitution.

À la fin du séjour, le loueur peut en retenir :

1. les consommations d’eau, de chauffage et d’électricité, si le contrat le prévoit ;
2. le coût des réparations des dégradations causées par le client, hors vétusté et force majeure, sur justificatifs si le client les demande.

Si le dépôt ne suffit pas, le loueur peut réclamer un complément. Il peut aussi déclarer le sinistre à son assurance, chercher un accord amiable avec l’aide d’un conciliateur de justice, ou agir en justice.

L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais il conditionne la plupart de ces retenues. Il se fait par écrit, en présence des deux parties et en deux exemplaires, accompagné d’un inventaire détaillé. Service-Public signale le piège : un état des lieux d’entrée sans état des lieux de sortie peut rendre le client responsable de dégradations survenues après son départ, ce qui expose le loueur à une contestation difficile à trancher.

Les clauses utiles, et celles à éviter

Au-delà des mentions obligatoires, quelques clauses évitent la plupart des litiges.

Le nombre maximal d’occupants. Il sert de référence en cas de suroccupation, et il conditionne aussi le calcul de la taxe de séjour par personne.

Les animaux. Le contrat peut interdire leur présence ; Service-Public le prévoit expressément pour le meublé de tourisme. Sans clause, la question se discute.

L’assurance du client. Aucune assurance n’est légalement obligatoire pour un meublé de tourisme, ni pour le loueur ni pour le client, mais Service-Public recommande aux deux d’être couverts. Le contrat peut exiger une attestation de responsabilité civile villégiature.

La fin du séjour. Les heures de départ et la remise des clés évitent les débordements. Un client qui se maintient après la fin du contrat est assimilé à un occupant sans droit ni titre ; il faut alors passer par les procédures d’évacuation, et la trêve hivernale ne s’applique pas.

À éviter : une clause qui exonère le loueur de toute responsabilité, une retenue forfaitaire sur le dépôt de garantie sans justificatif, ou des frais d’annulation à la charge du client sans réciprocité. Ce sont les déséquilibres qu’examinent les juges quand un litige arrive.

Les réservations passées par une plateforme obéissent d’abord aux conditions de la plateforme, que le client accepte en réservant. Elles ne dispensent ni de la déclaration, ni de la taxe de séjour, ni des règles applicables dans une copropriété, détaillées dans notre page sur le meublé de tourisme en copropriété.