DPE d'un meublé de tourisme : classe E pour le changement d'usage aujourd'hui, classe D pour tous en 2034

Un meublé de tourisme n’est soumis à une classe énergétique minimale que dans un cas aujourd’hui : quand il faut une autorisation de changement d’usage, le DPE doit être classé de A à E en métropole. À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront atteindre la classe D, sauf s’ils sont la résidence principale du loueur. Le calendrier qui interdit la location des logements G depuis 2025 et F en 2028 concerne les baux d’habitation, pas la location saisonnière.

Un meublé de tourisme doit-il avoir un DPE ?

Le DPE, diagnostic de performance énergétique, estime la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il aboutit à une étiquette de A, la plus sobre, à G, la plus énergivore. Il est établi par un diagnostiqueur certifié et reste valable dix ans.

Avant la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, aucune règle propre au meublé de tourisme n’exigeait de DPE. Le diagnostic n’était obligatoire qu’en cas de vente ou de bail d’habitation. La loi introduit deux exigences, qui ne se déclenchent pas au même moment et ne visent pas les mêmes logements.

Situation du meublé	DPE exigé aujourd’hui	DPE exigé à partir du 1er janvier 2034
Résidence secondaire, commune avec autorisation de changement d’usage	Oui, classe A à E pour obtenir l’autorisation	Oui, classe A à D
Résidence secondaire ou gîte, commune sans autorisation de changement d’usage	Non	Oui, niveau d’un logement décent, soit classe A à D en métropole
Résidence principale du loueur louée occasionnellement	Non	Non pour la classe minimale
Meublé en outre-mer	Non : l’article L631-10 vise la métropole	Classe A à E selon Service-Public, point à confirmer localement

La réponse dépend donc de deux questions : la commune soumet-elle le changement d’usage à autorisation, et le logement est-il la résidence principale du loueur ? La mairie répond à la première, votre avis d’imposition à la seconde.

Comment savoir si votre commune impose le changement d’usage

L’autorisation de changement d’usage est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les trois départements de la petite couronne parisienne : Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne. Ailleurs, elle dépend d’une délibération locale.

Depuis la loi Le Meur, selon l’analyse de l’ANIL, une commune en zone tendue peut l’instaurer par simple délibération du conseil municipal, et toute autre commune par délibération motivée. La liste des communes concernées peut donc évoluer d’une année à l’autre.

Le service de l’urbanisme ou de l’habitat de la mairie indique si une délibération s’applique, et depuis quand. Service-Public propose aussi un outil de recherche des communes où l’enregistrement est obligatoire, utile pour une première vérification.

Loi Le Meur et DPE : le calendrier daté

L’article 3 de la loi Le Meur a créé l’article L324-2-2 du code du tourisme et rétabli l’article L631-10 du code de la construction et de l’habitation. Les deux textes ont des dates d’effet distinctes.

Date	Règle	Texte
Avant le 21 novembre 2024	Aucune classe exigée pour un meublé de tourisme	Sans objet
Depuis le 21 novembre 2024	Autorisation de changement d’usage subordonnée à un DPE de classe A à E, en métropole	Article L631-10 du CCH
À partir du 1er janvier 2034	Changement d’usage subordonné à un DPE de classe A à D	Article L631-10 du CCH
À partir du 1er janvier 2034	Tout meublé de tourisme doit respecter le niveau de performance d’un logement décent, sauf résidence principale du loueur	Article L324-2-2 du code du tourisme
À partir du 1er janvier 2034	Le maire peut exiger le DPE à tout moment, réponse sous deux mois	Article L324-2-2 du code du tourisme

L’article L324-2-2 ne cite pas de lettre. Il renvoie aux niveaux de performance d’un logement décent définis par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Or ces niveaux sont fixés par calendrier : à partir de 2034, un logement décent en métropole doit être classé de A à D. C’est ce qui permet à Service-Public d’écrire qu’en 2034 le DPE devra indiquer une classe A à D en métropole.

DPE F ou G en location saisonnière : ce qui est permis

C’est la confusion la plus répandue. Le calendrier d’interdiction des « passoires thermiques », souvent cité, découle de la définition du logement décent pour les baux d’habitation, c’est-à-dire la résidence principale du locataire. Il ne s’applique pas à la location d’un meublé à une clientèle de passage.

Classe DPE	Bail d’habitation (résidence principale du locataire)	Meublé de tourisme, résidence secondaire sans changement d’usage	Meublé de tourisme soumis à changement d’usage
G	Interdit depuis 2025	Autorisé jusqu’au 31 décembre 2033	Autorisation refusée
F	Interdit à partir de 2028	Autorisé jusqu’au 31 décembre 2033	Autorisation refusée
E	Interdit à partir de 2034	Interdit à partir du 1er janvier 2034	Accepté jusqu’au 31 décembre 2033
D	Autorisé	Autorisé	Accepté

Un gîte classé F dans une commune rurale sans changement d’usage peut donc être loué légalement en 2026, et jusqu’à fin 2033. Le même logement ne pourrait pas être proposé en bail d’habitation à partir de 2028.

Certaines présentations officielles de la loi, dont une actualité de Service-Public publiée en novembre 2024, mentionnent ce calendrier G, F, E à propos des meublés de tourisme. Le texte du code du tourisme, lui, ne fixe l’obligation générale qu’au 1er janvier 2034. En cas de doute pour un logement précis, l’ADIL du département ou la mairie tranche.

DPE et résidence principale louée : l’exception

L’article L324-2-2 exclut expressément le cas où le local loué en meublé de tourisme « constitue la résidence principale du loueur ». La résidence principale s’entend au sens de la loi de 1989 : le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

Un propriétaire qui loue son domicile pendant ses vacances n’aura donc pas de classe minimale à atteindre, même en 2034. Il reste soumis au plafond de 120 jours de location par an, que la commune peut abaisser à 90 jours. Le détail figure dans notre page sur la loi Le Meur et ses dates d’application.

L’exception porte sur la classe minimale. Le deuxième alinéa du même article, qui permet au maire de demander le DPE, vise « tout propriétaire d’un meublé de tourisme » sans reprendre l’exception. Conserver un DPE valide reste donc prudent, y compris pour une résidence principale.

Résidence principale ou secondaire : qui prouve quoi

Le statut de résidence principale se déclare, mais il se prouve aussi. Avec le téléservice national d’enregistrement annoncé pour la fin de l’année 2026, Service-Public indique que le loueur devra fournir son avis d’imposition établi à son nom, à l’adresse du meublé. Le même document servira en pratique à justifier l’exception au DPE en 2034.

Un logement présenté comme résidence principale mais occupé moins de huit mois par an ne bénéficie pas de l’exception. Une fausse déclaration d’enregistrement expose, depuis le 20 mai 2026, à une amende administrative pouvant atteindre 20 000 €, selon l’article L324-1-1 du code du tourisme.

DPE obligatoire pour un gîte ?

Un gîte loué à la semaine est, dans la grande majorité des cas, un meublé de tourisme au sens du code. Il suit donc les mêmes règles : pas de classe minimale avant 2034 dans une commune sans changement d’usage, puis classe D à partir du 1er janvier 2034, sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur.

Les gîtes sont souvent des bâtiments anciens, en pierre, chauffés au fioul ou au bois, parfois inoccupés l’hiver. Ce profil les expose aux étiquettes F et G. Le délai jusqu’en 2034 laisse le temps de programmer des travaux, mais pas de les repousser indéfiniment.

Un cas fréquent mérite attention : le gîte aménagé dans une dépendance, sur la propriété où le loueur habite. La maison du propriétaire est sa résidence principale, mais le gîte, logement distinct loué à des tiers, ne l’est pas. L’exception de l’article L324-2-2 ne devrait donc pas s’étendre au gîte, qui devra atteindre la classe D en 2034. Chaque logement a d’ailleurs son propre DPE, même lorsqu’il partage un mur ou une chaudière avec la maison principale. En cas de configuration atypique, un chauffage commun par exemple, le diagnostiqueur précise la méthode applicable.

Pour les chambres d’hôtes, la situation est différente : le propriétaire habite les lieux, et l’article L324-2-2 vise les meublés de tourisme. Les démarches propres aux chambres d’hôtes sont décrites dans notre page sur l’ouverture de chambres d’hôtes.

Qui contrôle et quelles sanctions ?

Le contrôle appartient au maire. Pour le changement d’usage, il intervient à l’instruction : sans DPE conforme, l’autorisation est refusée. À partir de 2034, il pourra demander le DPE à tout moment, pour tout meublé de tourisme.

Manquement	Sanction	Date d’effet
Location sans autorisation de changement d’usage, là où elle est requise	Amende civile jusqu’à 100 000 €	En vigueur
DPE non transmis au maire dans les deux mois	Astreinte administrative de 100 € par jour, au profit de la commune	1er janvier 2034
Location ou maintien en location d’un meublé sous le niveau de décence énergétique	Amende administrative jusqu’à 5 000 € par local	1er janvier 2034
Recours à un diagnostiqueur non certifié par un bailleur ou un vendeur	Amende de 1 500 €, 3 000 € en cas de récidive	En vigueur

La mise en location sans autorisation de changement d’usage est décrite, avec l’enregistrement, dans notre page sur la déclaration d’un meublé de tourisme en mairie.

Ce que le maire pourra demander en 2034

À partir du 1er janvier 2034, le maire pourra demander « à tout moment » au propriétaire d’un meublé de tourisme de lui transmettre le DPE en cours de validité. Le propriétaire aura deux mois pour répondre. Au-delà, l’astreinte de 100 € par jour court au profit de la commune, recouvrée comme ses autres produits.

Un DPE périmé ne répond pas à la demande. Un propriétaire dont le diagnostic expire en 2033 a donc intérêt à le faire refaire avant l’échéance, plutôt que d’attendre une demande de la mairie. Le délai de deux mois laisse peu de marge pour obtenir un rendez-vous de diagnostiqueur en haute saison.

Les seuils des étiquettes et la réforme du calcul en 2026 et 2027

Depuis la réforme de juillet 2021, l’étiquette du DPE repose sur deux seuils : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Le logement prend la plus mauvaise des deux lettres. Pour un logement de plus de 40 m² situé sous 800 m d’altitude, les seuils sont les suivants.

Classe	Énergie primaire (kWh/m²/an)	Émissions (kg CO₂/m²/an)
A	Moins de 70	Moins de 6
B	70 à 109	6 à 10
C	110 à 179	11 à 29
D	180 à 249	30 à 49
E	250 à 329	50 à 69
F	330 à 419	70 à 99
G	420 et plus	100 et plus

Les logements de 40 m² ou moins bénéficient de seuils adaptés depuis le 1er juillet 2024, par l’arrêté du 25 mars 2024. Un studio loué en meublé de tourisme peut ainsi obtenir une meilleure lettre qu’avec l’ancienne grille ; l’Ademe délivre une attestation de mise à jour.

Deux changements récents modifient aussi le calcul pour les logements chauffés à l’électricité. Le facteur de conversion de l’électricité, qui transforme l’énergie consommée en énergie primaire, est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026. Un arrêté du 19 août 2026 l’abaisse à 1,7 au 1er janvier 2027. Les DPE antérieurs restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur l’observatoire DPE de l’Ademe.

Exemple chiffré : deux gîtes face à l’échéance de 2034

Prenons deux gîtes de 90 m², résidences secondaires de leurs propriétaires, dans une commune rurale sans changement d’usage. Ils peuvent être loués aujourd’hui quelle que soit leur étiquette. La question est ce qu’il faudra atteindre au 1er janvier 2034.

Gîte A : tout électrique

Son DPE indique une consommation d’énergie finale de 150 kWh/m²/an, entièrement électrique. Ses émissions, faibles avec l’électricité, ne sont pas le seuil limitant. L’étiquette dépend donc de l’énergie primaire, obtenue en multipliant l’énergie finale par le facteur de conversion.

Facteur de conversion	Calcul	Énergie primaire	Classe
2,3 (DPE établi en 2025)	150 × 2,3	345 kWh/m²/an	F
1,9 (depuis le 1er janvier 2026)	150 × 1,9	285 kWh/m²/an	E
1,7 (à partir du 1er janvier 2027)	150 × 1,7	255 kWh/m²/an	E

Sans aucun travaux, le gîte A passe de F à E en 2026. En 2027, il reste en E, à 5 kWh/m²/an du seuil de la classe D. Un gain de consommation finale de quelques pour cent, par exemple par un pilotage du chauffage ou un complément d’isolation, suffirait à franchir 250 kWh/m²/an : il faut descendre sous 147 kWh/m²/an d’énergie finale, puisque 147 × 1,7 = 249,9.

Ce calcul est simplifié. Le DPE intègre aussi l’eau chaude, l’éclairage et les auxiliaires, et le diagnostiqueur applique la méthode réglementaire complète. Seule la mise à jour officielle du DPE fait foi.

Gîte B : chaudière au fioul

Son DPE indique 430 kWh/m²/an d’énergie primaire et 110 kg CO₂/m²/an d’émissions : il est classé G sur les deux critères. Le changement du facteur électrique ne l’aide en rien, puisqu’il ne consomme pas d’électricité pour se chauffer.

Pour atteindre D en 2034, il doit passer sous 250 kWh/m²/an et sous 50 kg CO₂/m²/an. Cela représente une baisse de 42 % de l’énergie primaire et de 55 % des émissions. Le seuil des émissions est ici le plus exigeant : il impose en pratique de changer d’énergie de chauffage, en plus d’isoler.

Pour un logement classé F ou G, le DPE doit proposer deux bouquets de travaux chiffrés, dont l’un vise la classe A ou B, avec le gain attendu de chacun. C’est la base de travail la plus fiable avant de consulter des artisans ou un conseiller France Rénov’.

Se préparer à l’échéance de 2034 : méthode en trois temps

Huit ans séparent la rentrée 2026 de l’échéance. C’est à la fois long et court pour un gîte ancien, où les travaux se font hors saison et se financent sur plusieurs exercices.

1. Connaître sa lettre. Faire établir un DPE si le logement n’en a pas, ou mettre à jour gratuitement un DPE récent si le logement est chauffé à l’électricité. La lettre de 2027, avec le facteur 1,7, est la plus proche de celle qui comptera en 2034.
2. Lire les recommandations. Le rapport du diagnostiqueur hiérarchise les travaux et chiffre le gain de chaque bouquet. Pour un logement F ou G, il en propose deux. Repérer le critère limitant, énergie ou émissions, oriente tout le reste.
3. Programmer les travaux hors saison. Isolation des combles, changement de menuiseries, remplacement d’une chaudière au fioul : chaque chantier ferme le gîte plusieurs semaines. Les regrouper sur un ou deux hivers limite la perte de recettes.

Les aides publiques à la rénovation ont leurs propres conditions d’éligibilité, qui varient selon l’usage du logement et les revenus du propriétaire. Un conseiller France Rénov’, service public gratuit, indique celles qui s’appliquent à une résidence secondaire louée. Pour l’impact fiscal des travaux, qui diffère entre micro-BIC et régime réel, l’expert-comptable reste l’interlocuteur.

Faire d’une pierre deux coups est possible. Les travaux d’économie d’énergie valident aussi des critères de la grille de classement, comme les mesures de réduction de consommation d’énergie et d’eau, ou le double vitrage, obligatoire en 4 et 5 étoiles.

Coût et validité d’un DPE pour un meublé de tourisme

Le prix du DPE n’est pas réglementé, rappelle Service-Public. Les grilles publiées en ligne par des diagnostiqueurs et des sites spécialisés, consultées en septembre 2026, se situent le plus souvent entre 100 et 250 € pour un DPE seul. Un studio se situe en bas de fourchette, une grande maison avec dépendances peut dépasser 250 €. Demander deux ou trois devis reste la seule façon de connaître le prix réel.

Point à vérifier	Règle
Durée de validité	10 ans pour un DPE établi depuis le 1er juillet 2021
DPE établis du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021	Plus valables depuis le 1er janvier 2025
DPE antérieurs à 2026, logement électrique	Mise à jour gratuite possible sur le site de l’Ademe
Diagnostiqueur	Certification obligatoire, vérifiable dans l’annuaire officiel

Un DPE établi aujourd’hui sera encore valable en 2034 s’il date d’après le 1er janvier 2024 et si le logement n’a pas changé. Si des travaux sont prévus d’ici là, mieux vaut faire établir le DPE après les travaux, pour qu’il reflète la classe réellement atteinte.

Le DPE n’entre pas dans la grille du classement en étoiles, qui ne retient que des mesures de réduction de consommation. Les deux démarches restent indépendantes, comme l’explique notre page sur le classement d’un meublé de tourisme.